Data Chaco Data Chaco

¿Quién paga los gastos de la escritura de compraventa?

Por María De las Mercedes Marinich*

Opinión 28 de septiembre de 2021
escribana

Al momento de comprar una casa, uno de los temas que más inquietan son los gastos asociados a la operación, principalmente el de la escritura de compraventa. Y es que, la mayoría de las veces el ciudadano no tiene en claro quién los paga. Muchas veces escuchamos: “El comprador asume todos los gastos”;  otras se dice “el 30% y 70% respectivamente”; o “en partes iguales” etc. Pero ¿Qué dice la ley?  ¿Está regulado?

Si, la ley establece a quien corresponde asumir los gastos y en que proporciones. Cabe aclarar, sin embargo, que lo hace en forma supletoria, es decir, si las partes no pactaron otra cosa. Por lo tanto “las partes” pueden libremente, por el principio de autonomía de la voluntad, acordar quien asume los gastos y en que proporciones.

Ahora, si las partes no pactaron lo contrario, el Código Civil y Comercial de la Nación establece las normas aplicables en los Art. 1138 y 1142; sin perjuicio de lo regulado por las normas tributarias nacionales, como las locales respecto del impuesto de sellos, honorarios y aportes notariales. 

De la interpretación de las normas de fondo citadas, en conjunción con las especiales y locales, podemos decir, son a CARGO DEL VENDEDOR:

1.-) LOS GASTOS DE ENTREGA, como también los gastos que se originan en la obtención del instrumento necesario para la venta. Es decir: gastos de desocupación del inmueble, cancelación de gravámenes –hipotecas, medidas cautelares, etc- ; obtención de títulos de propiedad, tasas y aranceles por certificados e informes registrales y administrativos, provinciales y municipales, gestor, impuestos y tasas por contribución de mejoras, pavimento, libre deudas e informes de deuda y en su caso, expensas comunes, sobretasas, diligenciamiento, honorarios de confección; sellados notariales  etc. Y sus honorarios por la liberación de los certificados referidos; honorarios de poderes de representación, documentación de sociedades comerciales, testimonios judiciales sobre designación de tutores etc.; gastos de tramitación de certificados de reemplazo ITI en AFIP , de bienes de uso, de vendedores residentes en el exterior etc. Copias de planos de obra o Reglamentos de Copropiedad etc.  

2.-) LOS GASTOS Y HONORARIOS DEL ESTUDIO DE TÍTULOS;

3.- ) IMPUESTOS QUE GRAVEN LA VENTA: Impuesto a la Transferencia De Inmueble o Impuesto a Las Ganancias o Ganancias Cedulares. - Impuesto De Sellos:  50%.- 

Son A CARGO DEL COMPRADOR;

1.- ) GASTOS DE RECIBO, incluidos los de testimonio de una escritura pública y los demás posteriores a la venta: - tasas de inscripción y sobretasas, gestor, expedición de testimonios, actuación notarial, honorarios de confección de minutas y diligenciamientos, etc. ;

2.- GASTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA en caso de hipoteca por saldo de precio. 3.- IMPUESTO DE SELLOS: 50%.-

IMPUESTO DE SELLOS:  Con respecto al Impuesto De Sellos, si bien corresponde a cada parte según su participación,  el Código Tributario en su artículo 158, establece el principio de solidaridad en los siguientes términos: “Cuando en la realización del hecho imponible intervengan dos o más personas, todas se considerarán contribuyentes solidariamente responsables del impuesto, quedando a salvo el derecho de cada uno de repetir de los demás intervinientes la cuota que le corresponda de acuerdo con su participación en el acto”

HONORARIOS Y APORTES DEL NOTARIO: La primera parte del ARTÍCULO 136 de la ley 2212 (DIGESTO: L. 323-C) dice : “Los honorarios deberán ser abonados por las partes, en la proporción que éstas previamente convinieren, en el momento de la firma del acto”. De lo que se deduce que, al igual que el C.C. Y Com, rige la libertad para pactar el porcentual de los honorarios que asume cada parte, pero si nada se dice, CORRESPONDE 50% AL COMPRADOR Y 50% AL VENDEDOR. 

ESCRIBANO: AGENTE DE RETENCIÓN Y HONORARIOS LEGALES: El escribano es agente de retención ante la ATP del impuesto del sellos conforme el artículo  160 del Código tributario Provincial y ante la AFIP  del ITI/GANANCIAS en operaciones cuyo título antecedentes es de fecha anterior al 01/01/2018. En caso de operaciones alcanzadas por el impuesto a las Ganancias Cedulares, el escribano no actúa como agente de retención, sino como agente de información.

Asimismo los honorarios indicativos del escribano son obligatorios, así el  ARTÍCULO 138 de la ley 2212 vigente  según el último digesto sancionado, expresa: “Las disposiciones del arancel son obligatorias tanto para los Escribanos como para las personas que requieran sus servicios. Toda infracción por parte de los Escribanos dará lugar a la aplicación de las sanciones disciplinarias que establece la presente ley. No obstante, lo dispuesto precedentemente el Escribano podrá percibir un honorario superior al fijado en este arancel cuando las características o circunstancias de acto lo justifiquen y previa conformidad de las partes.”  

Cabe recalcar que el escribano no ejerce una profesión libre, sino que está a cargo de una Función Pública. En ello reside el especial tratamiento y guarda estricta relación con la imparcialidad que se debe asegurar en la prestación del servicio de fe pública notarial, imperando por lo tanto el orden público.

 Para mayor abundamiento se adjunta cuadro:

GASTOS PARTE VENDEDORA GASTOS PARTE COMPRADORA
 ITI-GANANCIAS-GANANCIAS CEDULARES  --------------------
Sellos 50% Sellos 50%
Gastos escrituración: los gastos de entrega Gastos escrituración: gastos de recibo
Honorarios profesional 50% Honorarios profesional 50%

 
 
Las partes si pueden, en función de la autonomía de la voluntad, pactar libremente quién y en qué porcentual pagará los gastos y honorarios de una compraventa. Si nada se dice, rige la ley.-

Las partes no pueden, porque no rige la autonomía de la voluntad, pactar honorarios con el escribano por debajo del indicativo legal. -

*Por María De las Mercedes Marinich, escribana.

Te puede interesar

La más leídas

Noticias en tu e-mail